Les murs commerciaux sont des locaux abritant une activité lucrative destinée à une clientèle (ex : pâtisserie, épicerie fine, pharmacie, etc.). Le propriétaire loue ce local au commerçant par le biais d’un contrat de bail.
Estimation de la valeur
Le prix des murs commerciaux dépend de plusieurs critères, dont principalement :
L’emplacement
Il existe trois types d’emplacements selon leur proximité par rapport à une zone de chalandise. Les emplacements dits « n°1 » se situent dans les rues très passantes : centres-villes, rues piétonnières et adjacentes, rues se trouvant autour d’un arrêt de bus populaire, etc. Ces lieux « n°1 » incluent également les locaux sis à proximité d’un commerce dit « locomotive », qui attire donc une forte affluence. Les emplacements « n°1 bis » et « n°2 » représentent respectivement les locaux situés en deuxième et troisième position. Ils sont moins exposés, mais restent intéressants pour une activité commerciale. Notons que la valeur d’un emplacement doit toujours être envisagée dans la durée. En effet, la municipalité peut effectuer des travaux susceptibles de réduire la circulation des clients, et donc la valeur du bien en question.
Les autres critères de rentabilité d’un local commercial
L’aménagement du local compte également. Il y a d’abord la surface réelle et la surface pondérée (en m2). Cette dernière inclut les surfaces utiles mais qui ne sont pas destinées à l’activité commerciale elle-même (ex : sanitaires, couloirs). Viennent ensuite les autres aménagements pratiques et normes relatives à une construction accueillant du public. Ainsi, les accès et sorties d’évacuation, les dispositifs anti-incendie, les normes ERP, l’existence d’une ligne téléphonique, etc. ont leur importance lors de l’évaluation du bien. Ces éléments contribuent aussi à la rentabilité des murs commerciaux. Il est généralement plus facile d’estimer le prix d’un local occupé ou dont le bail a expiré depuis moins de 6 mois, car le montant du dernier loyer peut servir de référence.
Déroulement d’une vente de murs commerciaux
La vente de murs commerciaux implique un accord entre le propriétaire bailleur et l’investisseur désirant acquérir le local. L’agent immobilier sert d’intermédiaire et négocie le prix pour aboutir à un consensus. Une fois que le prix est fixé, une offre d’achat est rédigée puis signée par les deux parties. Les notaires du cédant et de l’acheteur entrent ensuite en contact pour mettre au point la promesse de vente. Ce document sert de base pour aboutir à l’acte de vente, qui scellera la transaction.